Due diligence imobiliária: cuidados antes de adquirir um imóvel

Um imóvel pode estar em perfeitas condições físicas e, ainda assim, esconder um risco jurídico capaz de comprometer toda a operação. A due diligence imobiliária existe justamente para separar essas duas dimensões: o estado do bem e a segurança jurídica de adquiri-lo, alugá-lo ou utilizá-lo como garantia.

Por que a matrícula do imóvel é o ponto de partida

A matrícula é o documento que consolida o histórico jurídico do imóvel: proprietários anteriores, ônus registrados, penhoras, hipotecas e restrições averbadas. A análise começa por uma matrícula atualizada, obtida diretamente no cartório de registro de imóveis competente, porque é nela que aparecem os registros que efetivamente vinculam o bem perante terceiros.

Certidões que reduzem o risco da operação

• Ônus reais e ações reipersecutórias: certidões que indicam se o imóvel está sujeito a hipoteca, penhora ou disputa judicial sobre a própria posse ou propriedade.
• Ações cíveis e trabalhistas dos vendedores: processos em nome de quem vende o imóvel que podem resultar em fraude à execução, caso a venda ocorra enquanto uma dívida relevante está sendo discutida.
• Débitos de IPTU e taxas municipais: a certidão negativa de débitos evita que o comprador herde uma dívida tributária vinculada ao próprio imóvel.
• Situação condominial: quando aplicável, a certidão de quitação de cotas condominiais, já que essa dívida acompanha o imóvel independentemente de quem a gerou.
• Regularidade registral: conferência de que todas as construções, desmembramentos e averbações relevantes estão devidamente registrados, evitando irregularidades que dificultem uma revenda futura.

Riscos específicos de cada tipo de operação

Uma compra direta exige atenção à cadeia dominial completa e à situação pessoal de quem vende. Uma locação comercial de longo prazo se beneficia da revisão de cláusulas de reajuste, benfeitorias e rescisão antecipada, que podem gerar disputa quando mal redigidas. Já uma operação de garantia, como uma alienação fiduciária, depende de uma análise ainda mais criteriosa da matrícula, porque qualquer restrição pré-existente pode comprometer a eficácia da garantia constituída.

O momento da análise

O momento adequado para essa análise é antes da assinatura de qualquer instrumento que crie obrigação, incluindo recibos de sinal e propostas com efeito vinculante.

Empresas que compram, alugam ou utilizam imóveis como garantia de operações financeiras podem conduzir essa análise com a mesma disciplina aplicada às demais decisões de risco do negócio.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um advogado.